Il porte le doux nom de Bail Réel et Solidaire (BRS), et son objectif est de rendre accessible l’immobilier aux plus modestes, selon un principe soumis à un plafonnement des ressources (voir encadré). Jusque-là, rien de bien nouveau, puisque les pouvoirs publics accompagnés par les acteurs du logement social ont toujours œuvré dans ce sens. Sauf que ce nouveau BRS porté par Valloire Habitat – seul organisme de la région à avoir pour l’instant obtenu l’agrément OFS (Organisme de Foncier Solidaire) – va désormais permettre d’acheter un bien entre 25 à 35 % moins cher que le prix du marché, en garantissant un prix de revente qui ne pourra pas être inférieur à son prix d’achat, à condition que le bien en question ait été entretenu « en bon père de famille », selon la formule consacrée.
Techniquement, pour vendre à prix « cassés », sans toutefois ne rien sacrifier à la haute qualité des logements, Valloire Habitat va désolidariser l’acquisition du terrain avec celle du bâti, ce qui permettra par exemple à un acheteur d’acquérir sur l’agglomération orléanaise un T2 à moins de 100 000 €, au lieu d’environ 170 000 €. Que l’on se rassure, cela ne changera rien d’un point de vue de l’usage et du confort : l’acquéreur sera en effet totalement propriétaire de son appartement ou de sa maison, mais il sera locataire des parties communes et du terrain à un prix très faible, qui s’élèvera, selon la taille du logement, à entre 40 et 70 € par mois. Comme dans une opération classique, l’acquisition sera actée chez le notaire, finançable avec l’aide d’un ou plusieurs prêts (y compris le Prêt à Taux Zéro) ou en paiement comptant et comportera dans son contenu la rédaction du Bail Réel et Solidaire. Pour autant, le ou les acheteurs disposeront d’un statut de copropriétaires et exerceront les mêmes droits et devoirs. Il sera bien entendu possible de revendre son bien, mais le futur propriétaire devra aussi signer un BRS avec l’organisme, donc respecter un plafond de ressources.
Éviter la spéculation
Seule contrainte pour le vendeur : le prix ne pourra pas être fixé librement, mais selon les indices indiqués au contrat, afin d’éviter la spéculation. Et s’il ne trouve pas d’acquéreur au bout de six mois, le gros avantage proposé par le bailleur sera de s’engager à racheter le bien selon une valeur qui aura suivi l’augmentation de l’indice du coût de la construction. De surcroît, pour sécuriser encore plus le dispositif, Valloire Habitat garantira contractuellement que même en cas de taux négatif de cet indice, le prix de vente ne pourra être inférieur à son prix d’achat. L’acquéreur ne pourra donc jamais perdre d’argent au moment de la vente de son bien. À noter également que pour simplifier les démarches des futurs acquéreurs, des partenariats avec une cellule dédiée du Crédit Agricole et un notaire ont été mis en place. Dans la métropole orléanaise, c’est à Saint-Pryvé-Saint-Mesmin que le premier programme en BRS, dénommé Les Boréales de Saint-Pryvé (voir encadré) va se concrétiser. Depuis mercredi, vingt logements de deux, trois et quatre pièces sont mis en vente en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), avec une TVA réduite à 5,5 %, et une exonération partielle de la taxe foncière pendant dix ans. Nul doute que cet ingénieux dispositif devrait séduire bon nombre de candidats.
