L’Observatoire du logement neuf en région Centre-Val de Loire (OCELOR) alerte en ce début d’année sur deux indicateurs reflétant une situation qui tend à s’installer : les promoteurs ne parviennent plus à mettre en chantier les opérations déjà vendues et doivent en même temps faire face aux nombreux refus de prêts bancaires octroyés aux acquéreurs. Les deux courbes qui s’éloignent depuis plus d’un an sur le graphique France entière révèlent la situation : on recense en effet un écart de 125 000 logements entre les autorisations délivrées pour construire et les mises en chantier effectives. En cause, non pas des raisons commerciales – le neuf se vend encore très bien, en grande majorité sur plan, soit bien avant la pose de la première pierre –, mais parce qu’il existe dorénavant des problèmes financiers pour faire rentrer les programmes, vendus partiellement au moins deux ans à l’avance, dans les budgets initiaux prévus par les promoteurs. La (lourde) conséquence d’un effet conjoncturel qui dure, avec une quatrième crise d’affilée, qui crée de l’inflation (et en particulier la hausse des coûts de l’énergie et des matériaux), initiée par les répercussions du Covid et de la guerre en Ukraine.
Ainsi en Centre-Val de Loire – et également sur Orléans – le stock d’offres commerciales est en chute de 30 %. De 2 500 logements neufs proposés à la vente dans la région, on est passé désormais à 1 750 biens disponibles. Ce qui représente un stock de huit mois pour les promoteurs, bien en dessous du point d’équilibre estimé à douze mois. Dans la métropole d’Orléans, qui souffre cependant moins que Tours et Chartres, un peu plus de 500 logements neufs seulement sont encore en vitrine. Pourtant, la demande est toujours là, avec une accélération des ventes en pré-commercialisation (soit sur plan) qui atteint 68 %.
Des points de tension
OCELOR pointe avec force un deuxième sujet : le taux élevé d’annulation – environ 20 % des réservations – lié principalement au refus bancaire. Ce point de tension, désormais bien connu, ne cesse de grossir depuis le deuxième semestre 2022, mettant en évidence la complexité pour les acquéreurs d’obtenir leur crédit, en raison du durcissement des règles d’octroi des établissements financiers, mais aussi et surtout pour cause de dépassement du taux d’usure, qui ne suit pas assez vite la hausse continue des taux. Le dernier défi, dans la chaîne de l’immobilier neuf, consiste donc à trouver les « bons » acquéreurs, d’autant que pour OCELOR, la situation n’en est qu’à ses prémices, puisque certaines banques ont déjà décidé de fermer les robinets du prêt immobilier…
Côté prix, la barre des 4 000 € du mètre carré a été franchie en 2021 sur les trois villes référentes de la région Centre-Val de Loire, et atteint désormais 4 500 € sur le dernier trimestre 2022. En cinq ans, ce prix moyen des mises en vente a augmenté de 1 000 €, soit une augmentation de 31 %, suivant ainsi la même trajectoire que le coût de construction, qui pèse aujourd’hui dans le prix final à hauteur de 45 %. Les promoteurs ont donc aujourd’hui pour nécessité absolue de maîtriser ces coûts, en inventant notamment d’autres façons de construire, avec l’utilisation par exemple de matériaux de réemploi ou de béton propre, des sujets sur lesquels travaillent les industriels. Un plafond de verre tarifaire s’approche cependant selon les observateurs, qui pensent que la population régionale n’arrivera pas indéfiniment à suivre ce rythme d’autant que pour l’instant, les surfaces moyennes vendues n’ont pas diminué, les Français ne souffrant pas encore l’idée de sacrifier leur espace de vie, encore moins depuis la crise sanitaire. On reste donc à des propositions de surfaces très stables, soit environ 44 m² pour les T2 et de 64 m² pour les T3.
Et un point positif !
La situation semble d’autant plus alarmante qu’au 1er janvier 2025, il sera interdit de louer ou de relouer les logements classés G (il y en aurait environ deux millions en France). Quant aux locataires titulaires d’un bail, ils pourront exiger du propriétaire des travaux de mises en conformité. Seule satisfaction pour le monde de la promotion, la nouvelle norme RT 2020, mise en œuvre dans les logements à construire, qui devrait laisser le neuf « tranquille » jusqu’en 2045-2050.
