Nicolas Baume, Vendéen d’origine, a été agent immobilier pendant dix ans en Eure-et-Loir. Il tient aussi un cabinet de courtage en assurances spécialisé dans la protection sociale des chefs d’entreprise. Il y a deux ans et demi, il a eu la révélation pour le viager en lisant un article évoquant le réseau d’agences Viagimmo. « À cette époque déjà, les retraites stagnaient et n’étaient pas en adéquation avec le coût de la vie, les familles étaient décomposées, dit-il. De même, on n’hébergeait déjà plus les anciens chez soi… » Partant de ce constat, Nicolas Baume a lancé l’agence orléanaise de Viagimmo, spécialisée dans le viager. 

Comment ça marche ? 

Pour ce qui est des vendeurs, ceux-ci se répartissent en trois catégories : « il y a des personnes qui n’ont pas d’enfants, des personnes qui ont divorcé, ont racheté leur part mais sont en froid avec leurs enfants et enfin, il y a des personnes qui échangent avec leurs enfants, mais dont toute la famille a conscience du coût et de la difficulté du soin lié au vieillissement. » Pour Nicolas Baume, le viager offre un avantage pour un vendeur : « la possibilité de rester chez soi et véritablement de mieux vivre. Il est aussi possible d’aider ses enfants et petits-enfants de son vivant, grâce au bouquet. » Côté acheteurs, ceux-ci sont plutôt des couples qui veulent investir « en moyenne entre 45 et 50 ans, avec peu de dettes. C’est alors un placement avec, souvent, un but locatif ou une revente. Ils savent aussi que le bien sera entretenu avec un viager. » Pour ce professionnel orléanais, « le viager, c’est gagnant-gagnant. Mais il faut sélectionner avec soin les acheteurs, de manière à ce qu’ils n’aient pas de difficulté à payer leur rente. Et qu’ils ne soient pas entrain d’attendre tous les mois le décès
du vendeur ! » 

L’estimation viagère, quant à elle, prend en compte la valeur vénale du bien et, si le logement est occupé, l’âge du ou des vendeurs, leur sexe ou des valeurs déterminant leur espérance de vie statistique. Pour vendre en viager occupé, « on évalue d’abord le prix du bien, explique Nicolas Baume. L’acheteur achète la nue-propriété et le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien. L’acheteur paye la taxe foncière mais, par contre, les droits de mutation sont moins élevés. Comme le bien est occupé, le prix est réduit grâce à une décote d’occupation. Avec des personnes de 70-75 ans, c’est près de 50 % ! » 

Un bouquet et le plus souvent une rente sont à verser à la personne âgée jusqu’à son décès (si l’acheteur meurt, ce sont ses héritiers qui la paieront ; si jamais l’acheteur n’honore pas la rente, la vente peut être cassée sans remboursement du bouquet). « Il existe plusieurs cas de figure : pour les personnes de plus de 95 ans ou ayant des dettes, cela ne sert à rien d’avoir une grosse rente : mieux vaut un bouquet plus important. » Si la personne âgée libère son logement, « selon que le vendeur ait 70 ou 80 ans, il y a augmentation de la rente de 20 à 30 %. » Et le viager libre ? « J’ai beaucoup de demandes et peu de biens, répond Nicolas Baume. Mais ce n’est pas l’idéal pour un investisseur, car on paye la valeur ‘nette’ du bien. Dans ce type de cas, le vendeur fait office de banquier. Cela peut par contre intéresser des personnes qui ont du mal à accéder au crédit auprès des banques, ou celles qui ne veulent pas payer d’intérêt. » À noter que, pour qu’un viager soit valide, le vendeur ne doit pas décéder dans les 20 jours qui suivent l’acte d’une maladie dont il est atteint au moment de la vente, qui serait alors considérée comme nulle.